Мотивированное решение

77RS0010-01-2019-001641-44

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

дата адрес

Измайловский районный суд адрес в составе судьи фио, при секретаре фио, с участием представителя истца фио – фио, представителя ответчика фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4546/19 по иску фио и фио к наименование организации о признании сделки залога недействительной, признании публичных торгов недействительными, сохранении права пользования жилым помещением,

установил:

истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании сделки залога недействительной, признании публичных торгов недействительными, сохранении права пользования жилым помещением, мотивируя свои требования тем, что дата наименование организации заключило кредитный договор № 044/КФ-15 с фио, согласно которому банк предоставляет заемщику на условиях платности и возвратности денежные средства в размере сумма Согласно и. 1.7 кредитного договора исполнение обязательства заемщика перед банком обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотекой). Согласно положениям договора ипотеки № 044/ДИ/2015-ЗН от дата истец фио передала в залог квартиру № 53, количество комнат 3, общая площадь 62.1 кв.м., расположенную по адресу: адрес. Согласно п. 1.4 договора ипотеки № 044/ДИ/2015-ЗН от дата согласованная сторонами стоимость объекта залога составляет сумма Обязательство фио не исполнено надлежащим образом, в связи с чем банк обратил взыскание на предмет залога, путем продажи квартиры с публичных торгов по исполнительному производству № 15373/18/77022-ИП от дата Организатором торгов выступала наименование организации, номер торгов 1216-ОАЗФ (открытый аукцион с закрытой формой представления предложений о цене). На бланке просмотра торгов № 1216-ОАЗФ, датой начала приема заявок указано дата, датой окончания приема заявок указано дата, подведение результатов торгов состоялось дата Истец считает, что договор ипотеки № 044/ДИ/2015-ЗН от дата, заключенный между фио и банком содержит явные признаки сделки на крайне невыгодных условиях для залогодателя. Истцы также указывают, что в данной квартире зарегистрировано и постоянно проживает пять человек, в том числе трое несовершеннолетних. Фактическое отчуждение объекта недвижимости приведет к существенному нарушению жилищных прав граждан, постоянно зарегистрированных и проживающих в ней, в том числе несовершеннолетних. Иного жилого помещение, пригодного для проживания истцы не имеют, возможности приобрести жилое помещение, пригодное для проживания нет. На основании изложенного истцы просят суд признать сделку залога недвижимого имущества недействительным, признать публичные торги по продаже спорного имущества недействительными и сохранить за истцами и несовершеннолетними право пользования спорным жилым помещением.

Истец фио в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя фио, которая на удовлетворении исковых требований настаивала.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований возражала по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск, ходатайствовала о применении срока исковой давности.

Истец фио в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что дата наименование организации заключил кредитный договор № 044/КФ-15 с фио, согласно которому банк предоставил заемщику на условиях платности и возвратности денежные средства в размере сумма

Согласно и. 1.7 кредитного договора исполнение обязательства заемщика перед банком обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Также дата между наименование организации и фио в качестве обеспечения обязательств фио по кредитному договору № 044/КФ-15 от дата заключен договор ипотеки № 044/ДИ/2 015-ЗН.

Согласно пп. 1.3.1. договора ипотеки предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: адрес.

Из материалов дела следует, что в спорной квартире зарегистрированы пять человек, истцы фио и фио, а также трое несовершеннолетних детей.

Судом установлено, и подтверждается истцами, что обязательство фио по кредитному договору не исполнено надлежащим образом, в связи с чем банк обратил взыскание на предмет залога путем продажи квартиры с публичных торгов по исполнительному производству № 15373/18/77022-ИП от дата

Организатором торгов выступала наименование организации.

В настоящее время собственником спорной квартиры с дата является фио, которая с дата также зарегистрирована в спорной квартире. Основанием для возникновения такого права у фио явилось заключение договора купли-продажи от дата, которая полностью оплатила цену квартиры на основании проведенных публичных торгов.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истцов в части признания договора ипотеки недействительным, учитывая, что вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что сделка совершена на крайне невыгодных условиях, а также сведений о том, что банк, имея информацию о крайне тяжелом положении фио, использовал эту информацию для заключения такой сделки. Истцами не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения договора ипотеки, истец находилась в тяжелых обстоятельствах, под воздействиями которых она вынуждена заключить такой договор. Признаков кабальности сделки судом не установлено.

Вместе с тем, суд полагает заслуживающими внимание доводы ответчика о пропуске истцами срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Указанное означает, что срок исковой давности по требованиям, заявленным по настоящему делу, составляет один год и этот срок исчисляется со дня заключения оспариваемого договора.

Из материалов дела следует, что истец фио заключила договор ипотеки дата Договор ипотеки зарегистрирован в установленном порядке дата

Таким образом, истец совершила оспариваемую сделку дата и право на обращение в суд с настоящим иском у нее возникло с момента государственной регистрации договора залога, то есть с дата С настоящим иском истец обратилась дата, то есть с пропуском срока исковой давности, составляющего один год.

Учитывая изложенное, пропуск истцом срока исковой давности является безусловным самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований истцов в части признания сделки недействительной.

Разрешая требования истцов в части признания публичных торгов недействительными, суд также приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения данных требований, в силу следующего.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК адресадрескона от дата № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Вместе с тем, нарушений правил проведения торгов, которые в соответствии с приведенными положениями закона и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ могли бы служить основанием для признания недействительными торгов, судом не установлено.

Суд признает несостоятельными доводы истцов о том, что банк при обращении взыскания на предмет залогу допустил существенные нарушения условий договора, учитывая, что согласно положениям ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Таким образом, банк имел полное право на обращение взыскания на предмет залога в связи с нарушением заемщиком условий кредитного договора и отсутствием оснований, свидетельствующих о незначительности и несоразмерности стоимости заложенного имущества, прямо предусмотренных положениями ст. 348 ГК РФ.

Вместе с тем подлежат отклонению и доводы истцов о том, что фактическое отчуждение спорного объекта недвижимости приведет к существенному нарушению прав граждан, постоянно зарегистрированных и проживающих в нем, а также об отсутствии у истцов иного жилого помещения, в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, в том числе: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, из анализа указанных норм следует, что в случае заключения договора залога недвижимого имущества (договорная ипотека), при обращении взыскания на предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя, являющегося кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, не имеет правового значения обстоятельство является ли жилое помещение, являющееся предметом залога, единственным пригодным для постоянного проживания залогодателя и членов его семьи помещением.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований фио и фио к наименование организации о признании сделки залога недействительной, признании публичных торгов недействительными, сохранении права пользования жилым помещением.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Измайловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято дата.

Судья фио