Определение суда апелляционной инстанции

Судья Фокина Ю.В.

Гр. дело № 33-5831

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 февраля 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Новиковой О.А.

и судей Гусевой О.Г., Фроловой Л.А.,

при секретаре Башкайкиной Е.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Гусевой О.Г.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО «Агентство недвижимости «Ключ» Богатовой О.А. на решение Измайловского районного суда г. Москвы от 19 октября 2018 года, которым постановлено:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным п. 9.2 договора № БЩ-29А-2-3-2, заключенного 13.11.2014 между Решетниковым Ю.А. и ООО «Агентство недвижимости «Ключ», в части слов: «Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться сторонами почтой по адресу, указанному на сайте ********. Решение Третейского суда является окончательным».

Признать недействительным п. 4.5 договора № БЩ-29А-2-3-2 от 13.11.2014 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО «Агентство недвижимости «Ключ» и Решетниковым Ю.А., в части слов «в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся».

Взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в пользу Решетникова Ю.А. денежные средства в связи с уменьшением площади квартиры в сумме ********руб.

Взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в доход бюджета г. Москвы госпошлину в сумме ********.,

У С Т А Н О В И Л А :

истец Решетников Ю.А. обратился в суд с иском к ответчику ООО «Агентство недвижимости «Ключ» о признании пунктов договора недействительными, взыскании денежных средств, судебных расходов, ссылаясь на то, что 13.11.2014 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № БЩ-29А-2-3-2, расположенного по адресу: ********. Согласно п. 3.1. договора, застройщик обязуется осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома, передать объект долевого строительства участнику общей площадью (с учетом помещений вспомогательного назначения) 40,5 кв.м., а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика. По мнению истца, застройщик нарушил условия договора, а именно: в соответствии с передаточным актом от 11.11.2017 застройщик передал, а участник принял с замечаниями в акте 1-комнатную квартиру № ********, общей площадью помещения с учетом лоджий, балконов, веранд, террас (с коэффициентом) 39,10 кв.м., общей площадью 37,80 кв.м., жилой площадью 17,30 кв.м., что на 1,4 кв.м. меньше изначально заявленной по договору проектной площади. Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся без установления лимита уменьшения площади. По мнению истца, данное условие договора ограничивает право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя. Кроме того, согласно п. 9.2 договора рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленном правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Однако в договоре не указаны конкретные правоотношения, из которых может возникнуть спор, а указаны любые возможные споры между сторонами данного договора. В связи с изложенным, истец просил признать недействительной третейскую оговорку, содержащуюся в п. 9.2 договора долевого участия в строительстве от 13.11.2014 № БЩ-29А-2-3-2; признать недействительным п. 4.5 договора долевого участия в строительстве от 13.11.2014 № БЩ-29А-2-3-2; взыскать с ответчика в его пользу ********руб. в связи с уменьшением фактической площади квартиры по сравнению с проектной площадью.

Истец Решетников Ю.А. - в судебное заседание первой инстанции не явился, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Агентство недвижимости «Ключ» - в судебное заседание первой инстанции не явился, извещен, представил письменные возражения, в которых просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме по доводам, в них изложенным. Ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд первой инстанции постановил вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель ответчика по тем основаниям, что суд существенно нарушил нормы материального и процессуального права.

Истец Решетников Ю.А., извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился. В связи с чем, руководствуясь ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика Новикова Я.В., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, - суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 г. за № 23 «О судебном решении» разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Эти требования при вынесении решения судом не соблюдены.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, приведя ст. ст. 309-310, 428 ГК РФ, ч. 9 ст. 4, ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. ст. 16, 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 3 ст. 5 Федерального закона № 102-ФЗ «О третейских судах в РФ», разъяснения, изложенные в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», - суд первой инстанции исходил из того, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Приходя к такому выводу относительно п. 4.5 заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве, суд первой инстанции нашел требования истца в части признания п. 4.5 договора участия в долевом строительстве в части слов «в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризации» по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2. настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся» законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению и взыскал с ответчика в пользу истца денежные средства в связи с уменьшением площади квартиры в сумме ********руб.

Наряду с этим суд учел, что включение в условия договора долевого строительства третейской оговорки в отношении любых споров, связанных с данным договором, лишает истца как потребителя права выбора подсудности, в связи с чем, пришел к выводу об удовлетворении требований истца в части признания п. 9.2 договора долевого участия в строительстве недействительным.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ судом с ответчика в доход бюджета города Москвы взыскана государственная пошлина в сумме ********руб.

Однако, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы, с такими выводами коллегия согласиться не может, поскольку судом не правильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела, неправильно применены нормы материального права, а потому, в силу требований п. 2 ст. 328, п. 1, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения.

Из материалов дела следует, что 13.11.2014 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № БЩ-29А-2-3-2, расположенного по адресу: ********.

Согласно п. 3.1. договора, застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством РФ порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, указанный в п. 1.2 настоящего договора, общей площадью (с учетом помещений вспомогательного назначения) 40,5 кв.м., а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Как следует из передаточного акта от 11.11.2017, подписанного Решетниковым Ю.А. и ООО «Агентство недвижимости «Ключ», в соответствии с договором застройщик передал, а участник долевого строительства принял 1-комнатную квартиру № 35 на 3 этаже, общей площадью помещения с учетом лоджий, балконов, веранд, террас (с коэффициентом) – 39,10 кв.м., общей площадью – 37,80 кв.м., жилой площадью – 17,30 кв.м., в жилом доме по адресу: ********.

Истцом в адрес ответчика 13.11.2017 направлена претензия с требованием о выплате денежных средств в связи с уменьшением общей площади квартиры на 1,4 кв.м. по сравнению с проектной площадью, в которой истец ссылался на существенное нарушение застройщиком условий договора, а именно: передачу квартиры на 1,4 кв.м. меньше заявленной по договору проектной площади.

В ответе от 23.01.2018 на претензию истца ответчик сообщил, что договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрено, что в случае уменьшения площади квартиры взаиморасчеты между сторонами не производятся.

В соответствии с п. 4.5 договора, в случае увеличения площади объекта долевого строительства, указанной в техническом описании дома, с учетом балконов и лоджий, выданным ФГУП «Ростехинвентаризация» (включая площади помещений вспомогательного назначения) по отношению к площади, указанной в п. 4.2 договора, после окончания строительства жилого дома, участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м. и разницы между проектной площадью и площадью объекта долевого строительства, указанной в техническом плане жилого дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризации» по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2. настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, при этом выявлена разница между его фактической и проектной общей площадью.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (такое толкование закона нашло также свое подтверждение в определении Верховного Суда Российской Федерации № 32-КГ17-44 от 27 марта 2018 года).

Пункт 4.5 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве действительно содержит условие о том, что в случае уменьшения фактической общей площади относительно проектной не влечет изменения цены договора. Буквальное значение содержащихся в данном пункте и в тексте всего договора слов и выражений не указывает на возможность определения окончательной цены договора в случае наличия положительной разницы между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства.

Вместе с тем, действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1), условия договора определяются по усмотрению сторон (пункт 4), кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Доказательств понуждения истца на заключение спорного договора в представленной суду редакции истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, постановляя решение, необоснованно применил часть 4 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Пункт 4.5 договора о том, что при уменьшении общей площади квартиры относительно проектной перерасчет стоимости квартиры не производится, не нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, поскольку он принят истцом при заключении договора на добровольной основе, доказательств иного суду не представлено.

При таком положении, - требования истца о признании пункта 4.5 договора долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств - удовлетворению не подлежат.

Удовлетворяя заявленные требования о признании недействительным п. 9.2 договора долевого участия в строительстве, суд первой инстанции исходил из того, что включение данного условия в договор долевого участия лишает истца как потребителя права выбора подсудности.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства стороной ответчика заявлено ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, которое по существу судом не разрешено.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Так, истец Решетников Ю.А. должен был узнать о том, что оспариваемый пункт договора долевого участия в строительстве нарушает его право, в момент его заключения, а именно: 13.11.2014. Таким образом, срок исковой давности по данному требованию истек 13.11.2015, при этом сведений о том, что срок исковой давности пропущен Решетниковым Ю.А. по уважительной причине, ходатайств о его восстановлении материалы дела не содержат.

Учитывая изложенное, требование Решетникова Ю.А. о признании недействительным п. 9.2 договора долевого участия в строительстве от 13.11.2014, не подлежат удовлетворению в связи с пропуском истцом срока исковой давности по данному требованию.

На основании выше изложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Измайловского районного суда г. Москвы от 19 октября 2018 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Решетникова Ю.А. к ООО «Агентство недвижимости «Ключ» о признании пунктов договора недействительными, взыскании денежных средств, судебных расходов – отказать.

Председательствующий:

Судьи: