Решение

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2017 года г.Москва

Измайловский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Виноградовой Н.Ю., при секретаре Ефановой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4222/17 по иску Титовой Анны Валентиновны, Раздобудько Александра Евгеньевича к индивидуальному предпринимателю Позднякову Алексею Тимофеевичу о взыскании арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами, задолженности по оплате коммунальных услуг и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о взыскании арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами, задолженности по оплате коммунальных услуг, судебных расходов, уточненным в соответствии со ст.39 ГПК РФ, мотивируя свои требования тем, что истцы являются собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Покровка, д.42, стр.6. Между ними и ответчиком 01.02.2014 г. был заключен договор аренды указанного нежилого помещения. Согласно п.3.2. договора срок аренды был установлен до 31.12.2014 г., после чего в силу ст.621 ГК РФ договор аренды продолжил свое действие на неопределенный срок. Дополнительным соглашением от 01.02.2016 г. стороны подтвердили действие договора аренды на неопределенный срок. Также дополнительным соглашением была установлена арендная плата за пользование помещением в размере 132000 руб. Ответчик с декабря 2016 г. не оплачивает арендую плату. При этом 15.12.2016 г. по акту передал истцам ключи от арендуемого помещения. После передачи ключей истцами было установлено, что в арендуемом помещении отсутствует имущество арендатора, деятельность не ведется, что свидетельствует о том, что арендатор продолжать использовать объект аренды в соответствии с п.1.2. договора аренды намерения не имеет. Договор аренды от 01.02.2014 г. не предусматривает односторонний отказ от договора аренды в каком-либо порядке со стороны арендатора. По мнению истцов, ответчик действиями по передаче ключей от арендуемого помещения заявил отказ от договора аренды, но в нарушении порядка, предусмотренного ст.610, 621 ГК РФ, не предупредил истцов о своем желании прекратить арендные отношения за три месяца. Более того, акт возврата помещения не подписывался, объект аренды в установленном порядке истцам не передан, как того требует п.4.9. договора. Несмотря на нарушение со стороны ответчика порядка отказа от договора аренды, истцы приняли в качестве уведомления об отказе от договора факт передачи ответчиком ключей от арендуемого помещения, в связи с чем договор аренды прекратит вое действие только 15.03.2017 г. В соответствии с п.4.8. договора аренды, ответчик обязан оплатить истцам гарантийный взнос в размере 150000 руб. Однако до настоящего времени ответчик не оплатил 1/3 взноса в размере 50000 руб. Согласно п.4.6. договора аренды, арендатор производит оплату за электроэнергию, коммунальные услуги и эксплуатационные расходы. В период действия договора аренды с 01.02.2014 г. по 15.03.2017 г. ответчиком потреблялись услуги по отоплению арендуемого помещения, однако до настоящего времени указанные услуги ответчиком не оплачены. Согласно п.4.4. договора аренды, арендная плата вносится арендатором по 50% каждому арендодателю. Согласно п.4.6. договора аренды, оплата за электроэнергию, коммунальные и эксплуатационные услуги вносится арендатором арендодателю Титовой А.В. Согласно п.4.8. договора аренды гарантийный взнос перечисляется арендодателю Титовой А.В. В связи с чем истцы просят взыскать с ответчика в пользу истца Титовой А.В. 231 000 руб. – 50% задолженности по арендной плате, 50 000 руб. – задолженность по оплате гарантийного взноса, 231 323 руб. – задолженность по оплате коммунальный услуг, 13 187 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами, взыскать с ответчика в пользу истца Раздобудько А.Е. 231 000 руб. – 50% задолженности по арендной плате, а также расходы по оплате госпошлины.

Истец Титова А.В., представляющая также интересы истца Раздобудько А.Е. в судебное заседание явилась, поддержала уточненные исковые требования, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Гольцев А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях. Просил в иске отказать.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, находит иск обоснованным, подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Покровка, д.42, стр.6.

01.02.2014 г. между Титовой А.В., Раздобудько А.Е. и ИП Поздняковым А.Т. был заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 115,8 кв.м. (подвал помещение1), расположенных в здании по адресу: Москва, ул.Покровка, д.42, стр.6 сроком до 31.12.2014 г.

Согласно п.4.1. договора аренды арендная плата составляет 110000 руб. в месяц.

Согласно п.4.6.договора аренды, оплата за электроэнергию, коммунальные услуги и эксплуатационные расходы (отопление, водоснабжение, вывоз ТБО, аварийное содержание и ремонт и др.) производятся арендатором отдельно на основании выставленных арендодателями либо одним из арендодателей счетов или на основании заключенных арендатором самостоятельно соответствующих договоров на электроснабжение, коммунальное и эксплуатационное обслуживание объекта аренды с уполномоченными организациями, предоставляющими данные услуги.

Предусмотренные настоящим пунктом расходы не входят в стоимость арендной платы, указанной в п.4.1 настоящего договора и оплачиваются арендатором арендодателю 1 в 5-дневный срок с момента выставления счетов, либо в порядке и сроки, предусмотренные соответствующими договорами.

Пунктом 4.8. договора аренды предусмотрено, что арендатор оплачивает арендодателям гарантийный взнос в размере 150000 руб. Одна треть указанной суммы (50000 руб.) оплачивается арендатором не позднее 15 рабочих дней с момента подписания настоящего договора, остальные две трети оплачиваются арендатором не позднее 30 апреля 2014 года. Гарантийный взнос перечисляется арендодателю 1.

Гарантийный взнос возвращается арендатору при расторжении настоящего договора при условии соблюдения со стороны арендатора всех обязательств, предусмотренных договором аренды, отсутствия задолженности по платежам и возврата помещения арендодателям в надлежащем виде.

В случае проведения арендатором перепланировки (переоборудования) объекта аренды согласно п.6.2.1. настоящего договора, гарантийный взнос при расторжении (прекращении) договора не возвращается.

В соответствии с п.2.3. договора аренды, по истечении срока аренды либо при досрочном расторжении договора, арендатор обязан вернуть арендодателям объект аренды по акту сдачи-приемки в течение 5 рабочих дней с момента окончания срока аренды или расторжения договора. В момент подписания акта сдачи-приемки арендатор предает арендодателям ключи от объекта аренды.

Дополнительным соглашением от 01.02.2016 г. к договору аренды нежилых помещений от 01.02.2014 г. стороны подтвердили, что договор аренды от 01.02.2014 г. действует на неопределенный срок.

Согласно п.2 дополнительного соглашения арендная плата составляет 132000 руб.

15.12.2016 г. между сторонами был подписан Акт приема-передачи ключей от нежилых помещений по договору аренды от 01.02.2014 г. согласно которому, арендатор передал, а арендодатели приняли ключи от арендуемого помещения по адресу: Москва, ул.Покровка, д.42, стр.6, а также 1 экземпляр электронного ключа от шлагбаума перед въездом на территорию двора дома, в котором располагается объект аренды.

Как следует из искового заявления и объяснений истца Титовой А.В, договор аренды от 01.02.2014 г. не предусматривал односторонний отказ от договора аренды в каком-либо порядке со стороны арендатора и, кроме того, в соответствии со ст.610 и 621 ГК РФ, действующий на неопределенный срок договор аренды может быть прекращен по инициативе любой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца. Таким образом, действия ответчика по передаче ключей от арендуемого помещения не является надлежащей передачей помещения по акту приема-передачи в соответствии с договором аренды и не освобождает ответчика от уплаты арендной платы за период с 01.12.2016 г. по 15.03.2017 г. сумме 462000 руб.

Суд не может согласиться с данными доводами истцов по следующим основаниям.

В соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п.8.3. договора аренды от 01.02.2014 г., договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении одного месяца с даты, указанной в соответствующем уведомлении о расторжении договора.

В соответствии с абз.2 п.15 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», абз.2 п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации носит императивный характер, т.е. указанная норма подлежит безусловному применению, является обязательной для сторон договора.

18.11.2016 г. ответчик уведомил Раздобудько А.Е. об отказе от исполнения договора аренды. Указанное обстоятельство подтверждается представленной в материалы дела перепиской по электронной почте между сторонами, из которой следует, что по состоянию на 12.12.2016 г. истцы были уведомлены о расторжении договора аренды.

Как указывалось выше, 15.12.2016 г. между сторонами был подписан Акт приема-передачи ключей от нежилых помещений по договору аренды от 01.02.2014 г.

По смыслу ст.622 ГК РФ при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по возврату объекта найма, невыполнение которой предоставляет арендодателю право требовать внесения арендных платежей за все время просрочки до момента возврата имущества контрагенту. Возвращение объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, обоюдно подписанным участниками сделки, который в силу требований ст.60 ГК РФ и п.2 ст.655 ГК РФ является допустимым доказательством данного факта.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что поскольку ключи от арендуемого помещения возвращены истцам по акту, подписанному сторонами и данное доказательство суд признает допустимым доказательством по делу, постольку фактический отказ ответчика о продолжения арендных отношений и конклюдентные действия истцов по приятию данного отказа свидетельствуют о расторжении существующих между сторонами арендных отношений 15.12.2016 г.

В то же время, поскольку договор аренды расторгнут 15.12.2016 г., суд находит заслуживающим внимание требовании истцов о взыскании арендных платежей за фактическое использование арендатором арендуемого помещения до момента возврата объекта аренды, а именно за период с 01.12.2016 г. по 15.12.2016 г. в размере 66000 руб. (132000 / 2 = 66000).

Оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика арендной платы за период с 15.12.2016 г. по 15.03.2017 г., т.е. после возвращения ответчиком ключей от арендованного помещения не имеется.

Суд также не находит оснований для удовлетворения требований в части взыскания с ответчика гарантийного взноса в размере 50000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13187 руб.

Как было указано выше, согласно п.4.1. договора аренды арендная плата составляет 110000 руб. в месяц.

Как усматривается из представленных стороной ответчика в материалы дела платежных поручений за период с февраля 2015 г. по июнь 2015 г., ежемесячная сумма перечисляемых ответчиком арендных платежей составляла 120000 руб., то есть за период с февраля 2015 г. по июнь 2015 г. переплата составила 50000 руб.

Поскольку истцами оплаченные сверх установленной договором аренды арендные платежи не были возвращены ответчику как ошибочно перечисленные, постольку суд соглашается с доводами ответчика о том, что уплаченные сверх установленной договором аренды арендные платежи по договоренности с истцами являются исполнением обязанности ответчиком по оплате гарантийного взноса в полном объеме.

Отказывая истцам в части удовлетворения требований о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13187 руб., суд также соглашается с доводами ответчика о том, что в силу ст.395 ГК РФ подлежат уплате проценты в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, а поскольку денежные средства, обусловленные п.4.8. договора аренды не передавались в собственность истцов безусловно, постольку данные денежные средства являются денежными средствами ответчика, которые в силу обеспечительного характера находятся у истцов до момента исполнения обязательств по договору и могут перейти в собственность истцов только в случае ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору.

Суд также не находит законных оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании с ответчика расходов по оплате коммунальных услуг за период с октября 2014 года до 15 марта 2017 года в размере 231323,04 руб.

Согласно п.4.6. договора аренды, оплата за электроэнергию, коммунальные услуги и эксплуатационные расходы (отопление, водоснабжение, вывоз ТБО, аварийное содержание и ремонт и др.) производятся арендатором отдельно на основании выставленных арендодателями либо одним из арендодателей счетов или на основании заключенных арендатором самостоятельно соответствующих договоров на электроснабжение, коммунальное и эксплуатационное обслуживание объекта аренды с уполномоченными организациями, предоставляющими данные услуги.

Предусмотренные настоящим пунктом расходы не входят в стоимость арендной платы, указанной в п.4.1 настоящего договора и оплачиваются арендатором арендодателю 1 в 5-дневный срок с момента выставления счетов, либо в порядке и сроки, предусмотренные соответствующими договорами.

Однако истцами в нарушении требований ст.56 ГП Ф не представлено относимых и допустимых доказательств того, что в период действия договора аренды ответчику выставлялись счета для оплаты за коммунальные услуги для возникновения у ответчика обязанности по уплате данных платежей в соответствии с условиями договора.

При этом суд обращает внимание на то обстоятельство, что согласно имеющемуся в материалах дела письму от истца Титовой А.В. на имя ответчика от 12.12.2016 г., у ИП Поздняков А.Т. имелась задолженность только по оплате арендной платы за декабрь 2016 года, которую истец Титова А.В. просила оплатить «до конца недели».

Доказательств обратного суду истцами не представлено и судом не добыто.

Таким образом, анализируя представлены по делу доказательства в их совокупности суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по оплате коммунальных платежей, поскольку истцами не представлено доказательств в обоснование своих доводов о нарушении ответчиком обязательств по оплате коммунальных платежей в соответствии с условиями договора аренды.

При вынесении решения суд учитывает, что истцы при обращении с иском в суд уплатили госпошлину в размере 13965,23 руб. Однако размер госпошлины от удовлетворяемых в пользу истцов требований составляет 1218,369 руб. Указанная сумма в соответствии со ст. 98 ГПК РФ должна быть присуждена в их пользу с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Титовой Анны Валентиновны и Раздобудько Александра Евгеньевича удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Позднякова Алексея Тимофеевича в пользу Титовой Анны Валентиновны задолженность по арендной плате в размере 33 000 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Позднякова Алексея Тимофеевича в пользу Раздобудько Александра Евгеньевича задолженность по арендной плате в размере 33 000 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Позднякова Алексея Тимофеевича в пользу Титовой Анны Валентиновны и Раздобудько Алексея Тимофеевича расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 218 рублей 36 копеек.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Измайловский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Н.Ю. Виноградова

Решение суда изготовлено в окончательной форме 29.09.2017 года

Судья: Н.Ю. Виноградова