Определение суда апелляционной инстанции

Судья: Базарова В.А.

Гр.дело № 33-187

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 сентября 2017 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Павловой И.П.,

судей Новиковой О.А., Фроловой Л.А.,

при секретаре Леоничевой Е.А.,

с участием прокурора Ларионовой О.Г.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Новиковой О.А. дело по апелляционной жалобе представителя истца Никитиной Н.В. по доверенности Балановского А.П. на решение Измайловского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2016 года, которым постановлено:

В иске Никитиной Н.В. к Акопяну К.В., Петросян О.С., Акопяну А.К. о выселении отказать.

Исковые требования Петросян О.С. к Никитиной Н.В. о регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности в соответствии с договором купли-продажи от * г., заключенным между Петросян О.С. и Никитиной Н.В., жилого помещения, расположенного по адресу: *,

УСТАНОВИЛА:

Петросян О.С. 25.03.2016 обратилась в суд с иском к Никитиной Н.В. о регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: *, указав, что между ней и Никитиной Н.В. * заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в указанной квартире она (Петросян О.С.) фактически проживает, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, чем ущемляет права истца.

Никитина Н.В. 06.04.2016 обратилась в суд с иском к Акопяну К.В., Петросян О.С., Акопяну А.К., Акопяну В.К. о выселении, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: *, ответчики длительное время проживают в квартире без законных на то оснований, не выполняя обязанности по своевременной оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляя указанное жилье в наем третьим лицам, ущемляя права и законные интересы истца как собственника и ее несовершеннолетних детей и внуков, которые лишены возможности проживать в спорной квартире. Добровольно освободить жилое помещение ответчики отказываются.

Определением Измайловского районного суда г. Москвы гражданские дела по иску Никитиной Н.В. к Акопяну К.В., Петросян О.С., Акопяну А.К., Акопяну В.К. о выселении и по иску Петросян О.С. к Никитиной Н.В. о регистрации перехода права собственности объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

В судебное заседание суда первой инстанции представители Никитиной Н.В. по доверенности Никитина Н.В. и Баулов Р.Х. явились, исковые требования о выселении ответчиков поддержали, просили их удовлетворить, в удовлетворении исковых требований Петросян О.С. просили отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Ответчик Акопян К.В. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований Никитиной Н.В. о выселении отказать.

Ответчики Акопян А.К., Акопян В.К. в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление, в котором просили отказать Никитиной Н.В. в удовлетворении исковых требований, рассмотреть дело в их отсутствие.

Петросян О.С. и ее представитель Селезнева С.В. в судебное заседание суда первой инстанции явились, просили исковые требования с учетом уточнений от 13.12.2016 удовлетворить по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании договора купли-продажи квартиры, в иске Никитиной Н.В. о выселении отказать.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента городского имущества г. Москвы и Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы как незаконного и необоснованного просит представитель ответчика Никитиной Н.В.- Балановский А.П.

Проверив материалы дела, выслушав Никитину Н.В. и ее представителей Балановского А.П., Баулова Р.Х., поддержавших доводы жалобы, ответчиков Акопян К.В., Акопян А.К., Акопян В.К., ответчика Петросян О.С., и ее представителя по доверенности Селезневу Е.В., возражавших против доводов жалобы, заключение прокурора, полагавшего решение суда подлежащим отмене, а иск Никитиной Н.В. о выселении - удовлетворению, обсудив доводы жалобы, коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спорная однокомнатная квартира расположена по адресу: *.

Никитина Н.В. приобрела данную квартиру у ОАО «Группа Компаний ПИК» по договору от 25.03.2011, с использованием ипотечного кредита, предоставленного АО «Банк Жилищного Финансирования», обязательства заемщиком перед которым исполнены в полном объеме 04.12.2015.

Квартира передана Никитиной Н.В. продавцом по акту приема-передачи от 22.04.2011.

Между Никитиной Н.В., и Петросян О.С. 15.04.2014 г. в простой письменной форме подписан договор купли-продажи спорной квартиры, стоимость которой определена сторонами в размере 950 000 руб.

Переход права собственности от продавца к покупателю в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь ст.ст.421,431, 454, 551 ГК РФ, пришел к выводу о том, что договор купли-продажи от 15.04.2014 является заключенным, действительным и подлежащим исполнению сторонами, в связи с чем удовлетворил требования Петросян О.С. о регистрации договора купли-продажи спорной квартиры от 15.04.2014.

Вместе с тем, при разрешении вопроса о регистрации перехода права собственности в соответствии с указанным договором не все юридически значимые обстоятельства и требования закона судом приняты во внимание, что является основанием для отмены судебного решения.

В соответствии со Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений и разрешения дела в суде, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с .

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В соответствии со ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данными в совместном от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности ( ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче ( Постановления N 10/22).

В соответствии с , ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных , суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления, отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как следует из материалов дела, 21.03.2007 Никитина Н.В. заключила с ЗАО «Банк ЖилФинанс» договор ипотечного кредита на сумму 122764,83 долларов США, сроком на 122 месяца, для приобретения квартиры, расположенной по адресу: *.

25.03.2011, после сдачи дома в эксплуатацию, Никитина Н.В. заключила с ОАО «Группа Компаний ПИК» договор купли-продажи указанной квартиры, стоимость которой составила 4604897,00 руб. и была оплачена за счет собственных денежных средств и средств банковского кредита.

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от 25.03.2011 установлено, что право собственности продавца (ОАО «Группа Компаний ПИК») на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 24.06.2013.

В соответствии с договором залога прав (требований) от 08.04.2011, стоимость спорной квартиры составила 4604897,00 руб.

Акт об исполнении обязательств по договору от 25.03.2011 на оказание услуг по оформлению квартиры, был составлен сторонами 12 марта 2016 года. Из указанного акта следует, что Никитиной Н.В. 12 марта 2016 года было передано Свидетельство о государственной регистрации её права собственности на спорную квартиру, выданное 20.02.2016.

На момент подписания договора купли-продажи квартиры - 15.04.2014, спорная квартира находилась в залоге у банка, что следует из договора купли-продажи от 25.03.2011, кредитного договора, заключенного между Никитиной Н.В. и ЗАО «Банк ЖилФинанс» 21 марта 2007 года, пунктом 1.4.5 которого предусмотрено, что квартира находится в залоге у Банка, и договора договором залога прав (требований) от 08.04.2011.

Вступившим в законную силу 29.11.2013 решением Измайловского районного суда г. Москвы от 30.09.2013 (по делу № 2-3396/13), с Никитиной Н.В. в пользу ЗАО «Банк ЖилФинанс» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 2252199,31 руб., кредитный договор расторгнут, а на спорную квартиру обращено взыскание. Взыскание на предмет залога постановлено осуществить путем реализации спорной квартиры с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 4604897,00 руб.

18.07.2014 судебным приставом-исполнителем Измайловского ОСП УФССП России по г. Москве в отношении должника Никитиной Н.В. было возбуждено исполнительное производство, предметом которого являлось обращение взыскания на спорную квартиру в пользу взыскателя: ЗАО «Банк ЖилФинанс».

04.12.2015 Никитиной Н.В. обязательства по Кредитному договору от 21.03.2007 перед ЗАО «Банк ЖилФинанс» были полностью исполнены, в связи с чем Постановлением судебного пристава-исполнителя Измайловского ОСП УФССП России по г. Москве от 14.01.2016 исполнительное производство, возбужденное 18.07.2014, в отношении должника Никитиной Н.В. было окончено.

Таким образом, обязательства Никитиной Н.В. по кредитному договору были исполнены в полном объеме лишь 04 декабря 2015 года.

Согласно выписки из ЕГРП, право собственности на спорную квартиру за Никитиной Н.В. было зарегистрировано 20.02.2016.

Из п.2 договора купли–продажи квартиры от 15.04.2014 следует, что квартира принадлежит Никитиной Н.В., что подтверждается договором купли-продажи от 25.03.2011, заключенным с ОАО «Группа Компаний ПИК». Сведений о наличии или отсутствии зарегистрированного права собственности на указанную квартиру и его обременении ипотекой, текст договора не содержит.

Кроме того, на момент подписания договора от 15.04.2014, на спорную квартиру вступившим в законную силу решением суда было обращено взыскание, вследствие чего спорная квартира подлежала реализации в соответствии с порядком, установленным ст. 350 ГК РФ. Продажная цена квартиры, на которую обращено взыскание, указанной в договоре купли-продажи от 15.04.2014 цене не соответствует.

Как следует из объяснений Никитиной Н.В., данных в ходе судебного разбирательства, чтобы избежать продажи спорной квартиры с публичных торгов, ей было необходимо погасить текущую задолженность, в связи с чем она обратилась к Петросяну С.А. с просьбой одолжить ей денежные средства, на что Петросян С.А. ответил, что его дочь – Петросян О.С. может предоставить Никитиной Н.В. долг в размере 950000 руб. и попросил оформить передачу этого долга договором купли-продажи на тот случай, если денежные средства не будут возращены. Между тем, не получив названной в договоре суммы, но имея интерес в сохранении за собой спорной квартиры, Никитина Н.В. после подписания договора 15.04.2014, за счет собственных денежных средств погасила взысканную по решению суда задолженность перед ЗАО «Банк ЖилФинанс» в размере 2252199,31 руб., тогда как по договору купли-продажи от 15.04.2014 стоимость квартиры определена в размере 950000 руб., что значительно ниже как стоимости самой квартиры, уплаченной Никитиной Н.В. по договору купли-продажи с ОАО «Группа Компаний ПИК», так и денежных средств, уплаченных в пользу кредитной организации уже после подписания договора от 15.04.2014.

Материалами дела установлено, что договор купли-продажи квартиры от 15.04.2014 сторонами не оспорен, недействительным не признан и не расторгнут.

Как следует из содержания договора купли-продажи, подписанного между Никитиной Н.В. и Петросян О.С. 15.04.2014, сведений о необходимости регистрации перехода права собственности, сроков подачи документов на регистрацию он не содержит.

О том, что спорная квартира находилась в залоге Банка, что право собственности на указанную квартиру в установленном порядке не зарегистрировано за продавцом, что на квартиру решением суда было обращено взыскание, Петросян О.С. знала, поскольку по поручению Никитиной Н.В. сама вносила платежи по кредитному договору и не была лишена возможности перед подписанием договора получить информацию о зарегистрированных правах и обременениях на квартиру, поскольку такая информация является общедоступной.

При разрешении дела суду первой инстанции следовало исходить из того, что для применения положений ГК РФ необходимо установление факта уклонения стороны от выполнения установленных законом процедур по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, в то время как доказательств в подтверждение данного обстоятельства Петросян О.С. представлено не было.

Представленная Петросян О.С. суду копия свидетельства о государственной регистрации права собственности Петросян О.С. на спорную квартиру является подложной, что подтвердила сама Петросян О.С. в заседании судебной коллегии. Отвечая на вопросы судебной коллегии, Петросян О.С. пояснила, что ей было вручено указанное свидетельство, которое в действительности является копией, и полагала, что её право собственности на квартиру зарегистрировано, однако по какой причине в указанном свидетельстве в качестве основания приобретения квартиры указано на решение суда, Петросян О.С. пояснить не смогла. Проверяя указанные сведения, судебная коллегия установила, что названное в свидетельстве о государственной регистрации права собственности Петросян О.С. на спорную квартиру решение Измайловского районного суда г. Москвы по делу № 2-2478/14 от 12.12.2014, в действительности имеется, однако было рассмотрено с участием других лиц и в отношении иного предмета.

Как следует из материалов дела и объяснений сторон, с момента подписания договора купли-продажи (15.04.2014) Петросян О.С. в органы регистрации прав на недвижимое имущество не обращалась, отказ в регистрации не получала, равно как и не обращалась к Никитиной Н.В. с требованием о регистрации перехода её права собственности по сделке.

Право собственности Никитиной Н.В. в отношении спорной квартиры в ЕГРП зарегистрировано 20.02.2016, с настоящим иском Петросян О.С. обратилась в суд 25.03.2016, при этом никаких доказательств уклонения Никитиной Н.В. с 15.04.2014 от подачи соответствующего заявления на регистрацию не представила.

При изложенных обстоятельствах, у суда отсутствовали основания для удовлетворения иска Петросян О.С. о государственной регистрации перехода к ней права собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от 15.04.2014.

Следовательно, требование о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении данного иска.

Рассматривая заявленные истцом Никитиной Н.В. требования к Петросян О.С., Акопяну К.В., Акопяну А.К., Акопяну В.К. о выселении из спорной квартиры судебная коллегия находит подлежащими удовлетворению, поскольку оснований, установленных ст. 10 ЖК РФ, для вселения и проживания ответчиков в спорной квартире не имеется. Как следует из материалов дела, в спорной квартире по месту жительства зарегистрирована Никитина Н.В. и члены её семьи, квартира находится в собственности Никитиной Н.В. и её зарегистрированное прав на данную квартиру никем в установленном законом порядке не оспорено, право собственности на квартиру отсутствующим не признано, из незаконного владения Никитиной Н.В. квартира не истребована.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Измайловского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2016г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым:

В удовлетворении иска Петросян О.С. к Никитиной Н.В. о регистрации договора купли- продажи квартиры от 15.04.2014 года - отказать.

Исковые требования Никитиной Н.В. удовлетворить.

Выселить Петросян О.С., Акопян К.В., Акопян А.К., Акопян В.К. из квартиры по адресу: *.

Председательствующий

Судьи