Мотивированное решение
Дело № 02-4456/2021 | Зюзинский районный суд
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 октября 2021 года адрес
Зюзинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Винокуровой Е.В., при секретаре фио, с участием истца Макаровой Н.Б. (ответчика по встречному иску), представителя истца (представителя ответчика по встречному иску), ответчика фио, ответчика Фаттяхетдинова И.А. (истца по встречному иску), представителей ответчика Фаттяхетдинова А.Н. (истца по встречному иску), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4456/2021 по иску Макаровой Наталии Борисовны к Злобину Максиму Вячеславовичу, Фаттяхетдинову Ильясу Амировичу, Фаттяхетдинову Амиру Нурмухаметовичу о признании недействительным перехода права собственности на квартиру, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру, и по встречному иску Фаттяхетдинова Ильяса Амировича, Фаттяхетдинова Амира Нурмухаметовича к Макаровой Наталии Борисовне о признании добросовестными приобретателями,
руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Макаровой Наталии Борисовны к Злобину Максиму Вячеславовичу, Фаттяхетдинову Ильясу Амировичу, Фаттяхетдинову Амиру Нурмухаметовичу о признании недействительным перехода права собственности на квартиру, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру – отказать.
Встречные исковые требования Фаттяхетдинова Ильяса Амировича, Фаттяхетдинова Амира Нурмухаметовича к Макаровой Наталии Борисовне о признании добросовестными приобретателями – удовлетворить.
Признать Фаттяхетдинова Ильяса Амировича, Фаттяхетдинова Амира Нурмухаметовича добросовестными приобретателями квартиры, расположенной по адресу: адрес.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Зюзинский районный суд адрес.
Судья Е.В. Винокурова
УИД 77RS0009-02-2021-005555-74
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 октября 2021 года адрес
Зюзинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Винокуровой Е.В., при секретаре фио, с участием истца Макаровой Н.Б. (ответчика по встречному иску), представителя истца (представителя ответчика по встречному иску), ответчика фио, ответчика Фаттяхетдинова И.А. (истца по встречному иску), представителей ответчика Фаттяхетдинова А.Н. (истца по встречному иску), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4456/2021 по иску Макаровой Наталии Борисовны к Злобину Максиму Вячеславовичу, Фаттяхетдинову Ильясу Амировичу, Фаттяхетдинову Амиру Нурмухаметовичу о признании недействительным перехода права собственности на квартиру, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру, и по встречному иску Фаттяхетдинова Ильяса Амировича, Фаттяхетдинова Амира Нурмухаметовича к Макаровой Наталии Борисовне о признании добросовестными приобретателями,
УСТАНОВИЛ:
Макарова Н.Б. обратилась в суд с иском к Злобину М.В., Фаттяхетдинову И.А., Фаттяхетдинову А.Н. о признании недействительным перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру за Макаровой Н.Б. Требования мотивированы тем, что 23.07.2010 Макарова Н.Б. приобрела право собственности на спорную квартиру на основании договора передачи квартиры в собственность. В квартире, помимо истца, были зарегистрированы ее дети фио 1991 г.р., фио 1999 г.р. Истец решила продать спорную квартиру и приобрести жилье в Зеленограде. Старший сын истца фио отказался сняться с регистрационного учета по адресу спорной квартиры и потребовал свою долю денежных средств за квартиру. Истца такой вариант не устроил, и она стала искать иные варианты продать квартиру. Через знакомых истец познакомилась со Злобиным М.В., который представился риелтором. Злобин М.В. предложил вариант продажи квартиры, чтобы сын истца не мог претендовать на квартиру и не требовал в нее денег: квартиру необходимо было продать постороннему человеку (фио предложил свою кандидатуру) и снять фио с регистрационного учета через суд, на что Макарова Н.Б. согласилась. фио был подготовлен проект договора, фио его подписала, договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес 11.04.2018. Решением Зюзинского районного суда адрес от 13.12.2018 фио, фио, Макарова Н.Б. сняты с регистрационного учета. С момента заключения договора купли-продажи квартиры Злобиным М.В. деньги не оплачены. В 2020 году Макаровой Н.Б. позвонил консьерж из дома и сообщил, что в квартире проживают другие люди. После получения выписки из Росреестра по адрес истцу стало известно, что квартира принадлежит фио. Истец полагает, что в отношении нее Злобиным М.В. совершены мошеннические действия и обратилась в органы полиции, а также с настоящим иском в суд.
В свою очередь Фаттяхетдинов И.А., Фаттяхетдинов А.Н. обратились к Макаровой Н.Б. со встречным иском о признании их добросовестными приобретателями квартиры, расположенной по адресу: адрес. Требования встречного иска мотивированы тем, что принимая решение о покупке квартиры, фио проявили должную осмотрительность, запросили полный комплект документов у продавца фио, также последний и фактически владел указанной квартирой: производил показ квартиры, открывал дверь своим ключом, вещи Макаровой Н.Б. в квартире отсутствовали, за квартиру скопился большой долг по оплате коммунальных платежей. Квартира была в полном объеме оплачена продавцу Злобину М.В., переход права собственности был зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес, также истцы по встречному иску вложили денежные средства в ремонт квартиры.
Истец (ответчик по встречному иску) Макарова Н.Б. в судебное заседание совместно с представителем явилась, исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.
Ответчик Злобин М.В. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в иске отказать. Суду пояснил, что покупал квартиру у Макаровой Н.Б. с целью ее дальнейшей перепродажи. При продаже квартиры фио он заработал. При покупке ее у фио квартира была в ужасном состоянии, не было света, полов, обоев, имелась большая задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг. Часть денег у фио имелось в личных сбережениях, и часть он взял кредит в банке на покупку квартиры. На данный момент кредит в банке на покупку квартиры погашен, о чем имеется справка. Деньги за квартиру он передал лично Макаровой Н.Б., о чем стороны сделали отметку в договоре и составили акт об отсутствии взаимных претензий друг к другу.
Ответчик Фаттяхетдинов И.А. (истец по встречному иску), представитель ответчика Фаттяхетдинова А.Н. (истца по встречному иску) в судебное заседание явились исковые требования не признали, просили в иске отказать. Просили суд удовлетворить встречный иск по доводам, изложенным в пояснениях. Фаттяхетдинов И.А. суду пояснил, что квартира приобреталась у фио за сумма, и сумма было потрачено на ремонт, т.к. квартира была в ужасном состоянии.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явился, извещен.
Судом постановлено о рассмотрении дела при данной явке.
Суд, выслушав истца Макарову Н.Б.(ответчика по встречному иску) и ее представителя, ответчика фио, ответчика Фаттяхетдинова И.А. (истца по встречному иску), представителя ответчика Фаттяхетдинова А.Н. (истца по встречному иску), исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ч.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ч.1,2 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона к отдельным отношениям сторон по договору.
В силу ч.1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В соответствии со , ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 166-168 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
За исключением случаев, предусмотренных настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
В судебном заседании установлено, и следует из представленных суду документов, что спорное жилое помещение представляет собой отдельную трехкомнатную квартиру общей площадью 71,8 кв.м., жилой 44, 7 кв.м., расположенную по адресу: адрес.
28.09.2017 зарегистрировано право собственности Макаровой Н.Б. на квартиру, расположенную по адресу: адрес, на основании договора передачи № 061900-Д01617 от 16.09.2017 с Департаментом городского имущества адрес.
11.04.2018 между Злобиным М.В. и Макаровой Н.Б. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес 20.04.2018.
Согласно п. 4 договора, по согласованию сторон продавец продал, а покупатель купил квартиру за сумма, каковую сумму покупатель оплатил продавцу полностью в день подписания данного договора купли-продажи 11.04.2018, и сдачи для государственной регистрации данного договора и перехода прав собственности в Управлении Росреестра по адрес. Обязательства по оплате выполнены в полном объеме и у сторон не претензий друг к другу.
Согласно п. 6 договора, на момент заключения договора в квартире на регистрационном учете числятся Макарова Н.Б., фио, фио, которые должны быть сняты с регистрационного учета в течение 1 месяца после даты государственной регистрации договора и перехода права собственности.
11.04.2018 Злобиным М.В. и Макаровой Н.Б. подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которого продавец передал, а покупатель принял квартиру в хорошем состоянии на день подписания договора; покупатель оплатил продавцу стоимость данной квартиры в полном объеме; передаточный акт подтверждает, что обязательства сторон выполнены в полном объеме и у сторон нет претензий друг к другу по данному договору.
03.05.2018 Макарова Н.Б. и фио выписаны по личному заявлению из спорной квартиры.
13.12.2018 решением Зюзинского районного суда адрес фио признан утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес, снят с регистрационного учета. Решение вступило в законную силу 29.01.2019. В данном решении суда указано, что из объяснений сторон стало известно о намерениях Макаровой Н.Б. произвести отчуждение жилого помещения.
28.03.2019 между Злобиным М.В. и Фаттяхетдиновым И.А., Фаттяхетдиновым А.Н., Фаттяхетдиновой Н.А. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, с оформлением в общую долевую собственность по 1/3 доли за каждым. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по адрес 08.04.2019.
Согласно п. 4 договора, недвижимое имущество продается по согласованной сторонами цене , равной сумме сумма
После заключения договора Злобиным М.В., Фаттяхетдиновым И.А., Фаттяхетдиновым А.Н., Фаттяхетдиновой Н.А. составлен и подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которого продавец передал принадлежавшее ему по праву собственности недвижимое имущество, расположенное по адресу: адрес, а покупатели приняли вышеуказанное недвижимое имущество; претензий по передаваемому имуществу у покупателей к продавцу не имеется; деньги за проданное недвижимое имущество продавцом получены полностью.
09.04.2019 Злобиным М.В. оформлена расписка в получении денежных средств от фио за проданную им квартиру.
19.09.2019 фио умерла, доли в наследственном спорном имуществе распределены между сыном Фаттяхетдиновым И.А. и мужем Фаттяхетдиновым А.Н.
Возражая относительно доводов Макаровой Н.Б. о фактическом неполучении денежных средств со стороны фио, последним представлены справки из адрес финансирования», из которых следует, что 19.07.2018 Злобиным М.В. взят кредит на покупку квартиры, расположенной по адресу: адрес; банк на это выразил свое согласие как залогодержатель; 09.04.2019 банк подтвердил исполнение заемщиком Злобиным М.В. 08.04.2019 кредитных обязательств по договору.
По ходатайству истца в судебном заседании был допрошен в качестве свидетеля фио который суду пояснил, что Макарова Н.Б. является его матерью. Злобин М.В. это знакомый маминой бывшей знакомой. Факт передачи денежных средств от фио фио свидетель не видел.
Согласно ч.1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.
По смыслу положений ГК РФ, законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательств.
Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута. При этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора ( постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 33)
Как усматривается из содержания пункта 4 договора купли-продажи квартиры от 11.04.2018, сторонами констатировано, что оплата квартиры произведена покупателем полностью в день подписания договора (что согласуется с положениями ГК РФ); претензий по условиям оплаты стороны друг к другу не имеют.
Таким образом, условие договора купли-продажи квартиры от 11.04.2018 об оплате покупателем квартиры в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным (-и) документом (-ами).
На основе оценки доказательств, имеющихся в материалах дела, судом установлено, что истцом в нарушение требований ГПК РФ не представлены допустимые и достаточные доказательства в подтверждение своих доводов, из которых бы следовало, что Макарова Н.Б. заблуждалась относительно правовой природы оспариваемой сделки, что у нее отсутствовала воля на ее совершение либо воля была искажена под влиянием каких-либо факторов. Помимо объяснений истца и ее представителя в судебном заседании доводы ничем не подтверждены.
В соответствии с положениями Постановления Конституционного суда РФ № 6-П от 21 апреля 2003 года, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст.302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с нарушением, является не двухсторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (, ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные , ГК РФ.
В соответствии со ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
По смыслу ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Таким образом, добросовестность приобретателей квартиры, расположенной по адресу: адрес, - Фаттяхетдинова И.А., Фаттяхетдинова А.Н. сторонами в ходе рассмотрения дела по существу не оспорена, не представлено доказательств того, что фио при заключении договора купли-продажи не проявили достаточную разумность, осмотрительность и добросовестность.
Проявив должную степень осмотрительности при заключении сделки и приняв все возможные меры по проверке ее чистоты, полагаясь на данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фио были убеждены, что получают достоверную и достаточную информацию об отсутствии правопритязаний, арестов, запретов, споров или иных ограничений (обременений) на приобретаемую ими недвижимость, каких-либо обстоятельств, позволивших усомниться в праве продавца на отчуждение вышеуказанного недвижимого имущества, у них не имелось.
Таким образом, оценивая представленные доказательства в их совокупности, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, нормы действующего законодательства, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку покупатели фио, предпринявшие необходимый объем действий по проверке законности сделки, являются добросовестными приобретателями жилого помещения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Макаровой Наталии Борисовны к Злобину Максиму Вячеславовичу, Фаттяхетдинову Ильясу Амировичу, Фаттяхетдинову Амиру Нурмухаметовичу о признании недействительным перехода права собственности на квартиру, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру – отказать.
Встречные исковые требования Фаттяхетдинова Ильяса Амировича, Фаттяхетдинова Амира Нурмухаметовича к Макаровой Наталии Борисовне о признании добросовестными приобретателями – удовлетворить.
Признать Фаттяхетдинова Ильяса Амировича, Фаттяхетдинова Амира Нурмухаметовича добросовестными приобретателями квартиры, расположенной по адресу: адрес.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Зюзинский районный суд адрес.
Судья Е.В. Винокурова