Определение суда апелляционной инстанции
Дело № 02-5871/2020 | Зюзинский районный суд
Судья: фио
Дело №33- 26401/2021
№ 2-5871/20 (суд 1-й нст.)
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
30 июня 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего Бобровой Ю.М.
судей фио, фио
при помощнике Бастрон И.А.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио
гражданское дело по апелляционной жалобе истца фио
на решение Зюзинского районного суда адрес от 16 декабря 2020 года,
которым постановлено:
- в удовлетворении исковых требований Болотова Александра Александровича к Берсеневой Инне Валерьевне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, уплаченных по договору отказать,
У С Т А Н О В И Л А :
Болотов А.А. обратился в суд с иском к Берсеневой И.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, мотивируя свои требования тем, что 19 января 2019 года заключил с Берсеневой Инной Валерьевной договор купли-продажи земельного участка (далее - договор), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 2 000 кв. м, кадастровый (условный) номер 50:19:0020107:262, находящегося по адресу: адрес, уч. 32. Право собственности за Покупателем было зарегистрировано в установленном законом порядке 25.01.2019 г. В кадастровом паспорте сведений о каких-либо ограничениях не имеется. адрес приобретался для возведения на нем жилого дома. Обязательство Покупателя по оплате земельного участка в сумме сумма исполнено в полном объеме, что подтверждается распиской, выданной ему Продавцом. 10.04.2020 г. истец обратился в Комитет по архитектуре и градостроительству адрес с целью оформления разрешительной документации для возведения жилого дома на приобретенном у Продавца земельном участке. Согласно полученному градостроительному плану № RU50357000-MSK032840 от 16.04.2020 г. использование земельного участка ограничено, поскольку он полностью расположен в границах зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения адрес и строительство индивидуального жилого дома на данном участке невозможно. Для истца как покупателя наличие запрета на осуществление строительства на земельном участке является существенным нарушением требования к качеству недвижимости и существенным нарушением договора, который указывает об отсутствии каких-либо ограничений в пользовании участком, покупатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. 20.07.2020 г. истцом было направлено ответчику требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка с приложением проекта соответствующего соглашения, получен ответ представителя продавца, в котором указывается на отсутствие оснований для расторжения договора.
Истец просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 19.01.2019 г., заключенный между Берсеневой Инной Валерьевной и Болотовым Александром Александровичем, в отношении земельного участка общей площадью 2 000 кв. м, с кадастровым (условным) номером 50:19:0020107:262; взыскать сумма в счет возмещения расходов, понесенных на приобретение земельного участка; сумму оплаченной за подачу искового заявления государственной пошлины.
Истец Болотов А.А. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности Белоусов В.В. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Ответчик Берсенева И.В. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика по доверенности фио в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. В возражениях указано, что на момент продажи земельный участок не обладал какими-либо существенными недостатками, продавец ранее получила разрешение на строительство жилого дома на этом земельном участке, о возможности последующих запретов ничего не знала, недобросовестного поведения не допустила, риск неосведомленности о наличии ограничений должен быть возложен на покупателя (л.д.92-98).
Представитель третьего лица Комитета по архитектуре и градостроительству адрес в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит истец Болотов А.А. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждая, что суд неправильно установил юридически значимые обстоятельства по делу, неправильно применил нормы материального права, настаивает на том, что риск выявленных особенностей земельного участка должен быть возложен на продавца, то есть на ответчика.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца по доверенности фио, представителя ответчика по доверенности фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся участников процесса, извещенных о дне и времени слушания, и находит решение суда подлежащим отмене как постановленное с нарушением норм материального права.
Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в Постановлении «О судебном решении» решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции данные положения не были учтены и применены.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободный от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился, принять товар, обремененный правами третьих лиц.
В силу п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из материалов дела, 19 января 2019 года между Берсеневой Инной Валерьевной (Продавец) и Болотовым Александром Александровичем (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка (далее - договор), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 2 000 кв. м, кадастровый (условный) номер 50:19:0020107:262, находящегося по адресу: адрес, уч. 32.
Право собственности покупателя было зарегистрировано в установленном законом порядке 25.01.2019 г. В кадастровом паспорте сведений о каких-либо ограничениях не имеется. адрес приобретался для возведения на нем жилого дома. Обязательство покупателя по оплате земельного участка в сумме сумма исполнено в полном объеме, что подтверждается распиской, выданной ему Продавцом.
По договору Продавец должен был передать Покупателю земельный участок, свободный от прав третьих лиц, не имевший ограничений в использовании.
Покупатель был намерен построить на земельном участке жилой дом для удовлетворения своих потребностей и членов своей семьи в жилье.
Пунктами 3.1.,3.2. договора предусмотрено, что земельный участок никому не отчуждён, не заложен, не сдан в аренду, в споре и под арестом не состоит, ограничений в пользовании не имеет. адрес правами третьих лиц не обременен, ограничений в пользовании земельным участком не имеется. Продавец несет ответственность за достоверность указанных в договоре сведений, а также за подлинность правоустанавливающих и других представленных на земельный участок документов, право собственности Продавца никем не оспаривается, брачный договор в отношении земельного участка не заключался.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 25.01.2019 г. сделана запись № 50:19:0020107:262-50/019/2019-. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 31.07.2020 г. земельный участок не имеет зарегистрированных ограничений права и обременений объекта недвижимости.
адрес, являющийся объектом вышеуказанной сделки, ранее принадлежал Берсеневой И.В. на праве собственности. Указанный земельный участок приобретен Берсеневой И.В. по договору купли-продажи от 01.04.2016 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13 апреля 2016 года сделана запись о регистрации № 50-50/019-50/019/008/2016-1536/2.
10.04.2020 г. Болотов А.А. обратился в Комитет по архитектуре и градостроительству адрес с целью оформления разрешительной документации для возведения жилого дома на приобретенном у Берсеневой И.В. земельном участке.
Согласно полученному градостроительному плану № RU50357000-MSK032840 от 16.094.2020 г. земельный участок расположен в водоохраной зоне реки Москва.
По результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства Администрация Рузского адрес 22.04.2020 г. уведомила фио о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 50:19:0020107:262 расположен в зоне ограничения строительства, предусмотренного требованиями нормативных актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения адрес, а также во 2-м поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения адрес. (Решение Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 17.04.1980 № 500-1143 «Об утверждении проекта установления красных линий границ зон санитарной охраны источников водоснабжения адрес в границах ЛПЗП»; постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 № 10 «О введении в действие санитарных правил и норм «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02»; СП 2.1.4.2625-10 «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения адрес» (утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 30.04.2010 № 45)) (уведомление № Р001-3344831863-35125547 от 22.04.2020).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора и возврате денежных средств, суд исходил из того, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведения об обстоятельствах, имеющих места в реальности, а также точно известная представившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка. На момент заключения сделки Берсенева И.В. имела разрешение на строительство, срок разрешения не истек. Кроме того, факт наличия разрешения подтверждает намерения Берсеневой И.В. на застройку указанного земельного участка в будущем. Данные об ограничениях использования земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.07.2020 г.). Требование истца, основанное на положениях ст. 577 ГК РФ, ст. 475 РФ, также является не обоснованным, поскольку при заключении договора купли-продажи и передаче земельного участка, последний отвечал качествам и требованиям, содержащимся к указанному товару в договоре. Кроме того, положения указанных норм гражданского законодательства не могут распространятся на будущие правоотношения, действуют только в момент заключения сделки и регистрации права собственности. Продавец действовал добросовестно, при заключении сделки предоставил покупателю всею имеющуюся на момент заключения сделки информацию, при передаче земельный участок не имел каких-либо недостатков, а потому суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченных по договору денежных средств в полном объеме.
Коллегия с выводами суда не согласна, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права и неверном установлении юридически значимых обстоятельств по делу.
По общим правилам, установленным ст.ст. 557 и 475 ГК РФ, ответственность за качество продаваемого объекта и полноту предоставленной информации несет продавец, а не покупатель. На продавца возложен риск неблагоприятных последствий, наступивших по причине отсутствия в общем доступе всей информации о проданном земельном участке. При этом субъективное поведение продавца, наличие или отсутствие у него самого такой информации на момент продажи не имеет юридического значения. Значимым признается факт установления ограничений до продажи земельного участка, что было доказано в ходе рассмотрения дела.
Поскольку выявленные ограничения лишили покупателя того, на что он рассчитывал при совершении покупки, приводимое истцом обстоятельство признается существенным и является основанием для расторжения договора и возврата переданных денежных средств.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения – об удовлетворении иска.
Учитывая, что договор купли-продажи расторгается, право собственности истца на земельный участок подлежит прекращению, право собственности на данное недвижимое имущество возвращается продавцу Берсеневой И.В.
В соответствии со ст. 98 ГК РФ с ответчика в пользу истца взыскиваются расходы на оплату госпошлины в сумме сумма.
Руководствуясь ст.ст. 328,330 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Зюзинского районного суда адрес от 16 декабря 2020 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым иск фио удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 2 000 кв. м, кадастровый (условный) номер 50:19:0020107:262, находящегося по адресу: адрес, уч. 32, заключенный 19 января 2019 года между Берсеневой Инной Валерьевной (Продавец) и Болотовым Александром Александровичем (Покупатель), прекратив право собственности Болотова Александра Александровича и возвратив Берсеневой Инне Валерьевне право собственности на указанный земельный участок с момента вступления в законную силу настоящего судебного постановления.
Настоящее судебное постановление в части прекращения и возвращения права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
Взыскать с Берсеневой Инны Валерьевны в пользу Болотова Александра Александровича сумма, уплаченных по договору, расходы на оплату госпошлины в размере сумма
Председательствующий:
Судьи:
Судья: фио
Дело №33- 26401/2021
№ 2-5871/20 (суд 1-й нст.)
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
30 июня 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего Бобровой Ю.М.
судей фио, фио
при помощнике Бастрон И.А.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио
гражданское дело по апелляционной жалобе истца фио
на решение Зюзинского районного суда адрес от 16 декабря 2020 года,
Руководствуясь ст.193 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Зюзинского районного суда адрес от 16 декабря 2020 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым иск фио удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 2 000 кв. м, кадастровый (условный) номер 50:19:0020107:262, находящегося по адресу: адрес, уч. 32, заключенный 19 января 2019 года между Берсеневой Инной Валерьевной (Продавец) и Болотовым Александром Александровичем (Покупатель), прекратив право собственности фио Алексанлра фио и возвратив Берсеневой Инне Валерьевне право собственности на указанный земельный участок с момента вступления в законную силу настоящего судебного постановления.
Настоящее судебное постановление в части прекращения и возвращения права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
Взыскать с Берсеневой Инны Валерьевны в пользу Болотова Александра Александровича сумма, уплаченных по договору, расходы на оплату госпошлины в размере сумма
Председательствующий:
Судьи: