Мотивированное решение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 декабря 2020 года город Москва

Зюзинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Е.Ю. Игнатьевой, при секретаре М.А. Сивак,

с участием представителей истца по доверенности – Белоусова В.В., представителя ответчика по доверенности – Сердюковой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5871/2020 по иску Болотова Александра Александровича к Берсеневой Инне Валерьевне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, уплаченных по договору,

УСТАНОВИЛ:

Болотов А.А. обратился в суд с иском к Берсеневой И.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, мотивируя свои требования тем, что между Берсеневой Инной Валерьевной (Продавец) и Болотовым Александром Александровичем (Покупатель) 19.01.2019 г. был заключен договор купли-продажи земельного участка (далее - договор), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 2 000 кв. м, кадастровый (условный) номер 50:19:0020107:262, находящегося по адресу: адрес, уч. 32.

Право собственности за Покупателем было зарегистрировано в установленном законом порядке 25.01.2019 г. В кадастровом паспорте сведений о каких-либо ограничениях не имеется. адрес приобретался для возведения на нем жилого дома. Обязательство Покупателя по оплате земельного участка в сумме 2 300 000 руб. исполнено в полном объеме, что подтверждается распиской, выданной ему Продавцом.

По договору Продавец должен был передать Покупателю земельный участок, свободный от прав третьих лиц, не имевший ограничений в использовании. Покупатель был намерен построить на земельном участке жилой дом для удовлетворения своих потребностей и членов своей семьи в жилье.

10.04.2020 г. Покупатель обратился в Комитет по архитектуре и градостроительству адрес с целью оформления разрешительной документации для возведения жилого дома на приобретенном у Продавца земельном участке. Согласно полученному градостроительному плану № RU50357000-MSK032840 от 16.04.2020 г. использование земельного участка ограничено, поскольку он полностью расположен в границах зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения адрес и строительство индивидуального жилого дома на данном участке невозможно.

По результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства Администрация Рузского адрес 22.04.2020 г. уведомила Покупателя о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 50:19:0020107:262 расположен в зоне ограничения строительства, предусмотренного требованиями нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения адрес, а также во 2-м поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения адрес (решение Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 17.04.1980 № 500-1143 «Об утверждении проекта установления красных линий границ зон санитарной охраны источников водоснабжения адрес в границах ЛПЗП»; постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 № 10 «О введении в действие санитарных правил и норм «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110- 02»; СП 2.1.4.2625-10 «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения адрес» (утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 30.04.2010 №45)).

Факт нахождения земельного участка в зонах ограничения строительства подтверждается также заключением кадастрового инженера от 10.10.2020 г.

Для Покупателя наличие запрета на осуществление строительства на земельном участке является существенным нарушением требования к качеству недвижимости и существенным нарушением договора, который указывает об отсутствии каких-либо ограничений в пользовании участком, Покупатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание обстоятельства, указанные выше, Покупателем в адрес Продавца 20.07.2020 г. было направлено требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка с приложением проекта соответствующего соглашения. Покупателем 27.08.2020 г. получен ответ представителя Продавца, в котором указывается на отсутствие оснований для расторжения договора.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 19.01.2019 г., заключенный между Берсеневой Инной Валерьевной и Болотовым Александром Александровичем, в отношении земельного участка общей площадью 2 000 кв. м, с кадастровым (условным) номером 50:19:0020107:262; взыскать 2 300 000 руб. в счет возмещения расходов, понесенных на приобретение земельного участка; сумму оплаченной за подачу искового заявления государственной пошлины.

Истец Болотов А.А. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Белоусов В.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик Берсенева И.В. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности Сердюкова О.И. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица Комитета по архитектуре и градостроительству адрес в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

С учетом мнения представителя истца, представителя ответчика, суд постановил возможным слушание дела в отсутствии истца, ответчика, представителя третьего лица, извещенных о дате, времени и месте слушания дела надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования необоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободный от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился, принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что между Берсеневой Инной Валерьевной (Продавец) и Болотовым Александром Александровичем (Покупатель) 19.01.2019 г. был заключен договор купли-продажи земельного участка (далее - договор), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 2 000 кв. м, кадастровый (условный) номер 50:19:0020107:262, находящегося по адресу: адрес, уч. 32.

Право собственности за Покупателем было зарегистрировано в установленном законом порядке 25.01.2019 г. В кадастровом паспорте сведений о каких-либо ограничениях не имеется. адрес приобретался для возведения на нем жилого дома. Обязательство Покупателя по оплате земельного участка в сумме 2 300 000 руб. исполнено в полном объеме, что подтверждается распиской, выданной ему Продавцом.

По договору Продавец должен был передать Покупателю земельный участок, свободный от прав третьих лиц, не имевший ограничений в использовании.

Покупатель был намерен построить на земельном участке жилой дом для удовлетворения своих потребностей и членов своей семьи в жилье.

Пунктами 3.1.,3.2. договора предусмотрено, что земельный участок никому не отчуждён, не заложен, не сдан в аренду, в споре и под арестом не состоит, ограничений в пользовании не имеет. адрес правами третьих лиц не обременен, ограничений в пользовании земельным участком не имеется. Продавец несет ответственность за достоверность указанных в договоре сведений, а также за подлинность правоустанавливающих и других представленных на земельный участок документов, право собственности Продавца никем не оспаривается, брачный договор в отношении земельного участка не заключался.

В соответствии с п. 4.2. договора ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2.3 Договора покупатель удовлетворен качеством земельного участка, не обнаружил никаких недостатков, о которых его бы не предупредил продавец, что было установлено путем осмотра на месте указанного земельного участка, до его передачи.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 25.01.2019 г. сделана запись № 50:19:0020107:262-50/019/2019-. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 31.07.2020 г. земельный участок не имеет зарегистрированных ограничений права и обременений объекта недвижимости.

адрес, являющийся объектом вышеуказанной сделки, ранее принадлежал Берсеневой И.В. на праве собственности. Указанный земельный участок приобретен Берсеневой И.В. по договору купли-продажи от 01.04.2016 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13 апреля 2016 года сделана запись о регистрации № 50-50/019-50/019/008/2016-1536/2.

С целью дальнейшей застройки приобретенного земельного адрес обратилась в Администрацию Рузского адрес за утверждением и выдачей Градостроительного плана земельного участка. Рассмотрев указанное обращение Администрация в соответствии со ст. 44 ГрК РФ Постановлением от 05.10.2016 № 3009 утвердила Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 50:19:0020107:262.

31 октября 2016 года Берсеневой И.В. в адрес Администрации адрес направлено заявление (обращение) о выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке: жилой дом; количество этажей - 1, общая площадь объекта - 122,4 кв. м., площадь застройки - 144 кв. м. (обращение № М503-8583945945-3432697 от 31.10.2016 г.). При обращении Берсенева И.В., согласно поданному ей заявлению, предоставила в Администрацию следующие документы: схема планировочной организации земельного участка с обозначением мест размещения объекта индивидуального жилищного строительства, градостроительный план земельного участка, постановление Администрации от 05.10.2016 № 3009 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка».

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, рассмотрев обращение № М503-8583945945-3432697 от 31.10.2016 г. и представленные собственником документы Администрация Рузского адрес на основании Постановления от 03.11.2016 № 3399 выдала Берсеневой И.В. разрешение на строительство (Разрешение от 07.11.2016 № 50-19-117-2016).

Из указанного разрешения следует, что Администрация Рузского адрес в соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешает Берсеневой И.В. строительство объекта капитального строительства (жилой дом) на земельном участке, срок действия разрешения установлен до 06.11.2026.

Каких-либо ограничений при регистрации права на указанный земельный участок и его застройки установлено не было.

Указанный факт также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности Берсеневой И.В. на указанный земельный участок от 13.04.2016 г. Свидетельство подтверждает тот факт, что на момент покупки земельного участка последний не имел каких-либо ограничений (обременений).

Кроме того, Градостроительный план земельного участка, выданный Берсеневой И.В. и являвшийся основанием для выдачи разрешения на строительство от 07.11.2016 г., не содержал каких-либо ограничений земельного участка.

При заключении сделки с Болотовым А.А. Берсенева И.В. предоставила последнему всею необходимую информацию и документы, необходимые для заключения подобного рода договора, что не было оспорено в судебном заседании.

10.04.2020 г. Болотов А.А. обратился в Комитет по архитектуре и градостроительству адрес с целью оформления разрешительной документации для возведения жилого дома на приобретенном у Берсеневой И.В. земельном участке.

Согласно полученному градостроительному плану № RU50357000-MSK032840 от 16.094.2020 г. земельный участок расположен в водоохраной зоне реки Москва.

По результатам рассмотрения уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства Администрация Рузского адрес 22.04.2020 г. уведомила Болотова А.А. о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 50:19:0020107:262 расположен в зоне ограничения строительства, предусмотренного требованиями нормативных актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения адрес, а также во 2-м поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения адрес. (Решение Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 17.04.1980 № 500-1143 «Об утверждении проекта установления красных линий границ зон санитарной охраны источников водоснабжения адрес в границах ЛПЗП»; постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 № 10 «О введении в действие санитарных правил и норм «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02»; СП 2.1.4.2625-10 «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения адрес» (утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 30.04.2010 № 45)) (уведомление № Р001-3344831863-35125547 от 22.04.2020).

Согласно п. 1 Договора приобретенный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли населенных пунктов используются в соответствии с установленным для них целевым ограничением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Согласно п. 5. ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Права на землю могут быть ограничены только по основаниям, установленным ГК РФ, федеральными законами (п. 1. ст. 56 ЗК РФ). Ограничение права использования земельного участка в зонах с особыми условиями территорий устанавливается в порядке, предусмотренном главой 19 Земельного кодекса РФ (п. 3 ст. 56 ЗК РФ).

Согласно п. 6 ст. 106 ЗК РФ изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории осуществляются на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков.

Зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне с особыми условиями использования территории, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости (п. 24 ЗК РФ).

Однако указанных сведений Единый государственный реестр не содержит и не содержал при заключении сделки, что подтверждается в том числе свидетельством о регистрации права собственности от 13.04.2016 г., выпиской из ЕГРН от 31.07.2020 г.

Основанием расторжения договора купли-продажи земельного участка, в частности, является факт предоставления покупателю заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием также не имеет своего подтверждения и обоснования. Указанный вывод следует из следующего.

Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях права на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель праве требовать уменьшения цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в следующих случаях предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Из смысла данной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведения об обстоятельствах, имеющих места в реальности, а также точно известная представившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение им земельного участка.

На момент заключения сделки Берсенева И.В. имела разрешение на строительство, срок разрешения не истек. Кроме того, факт наличия разрешения подтверждает намерения Берсеневой И.В. на застройку указанного земельного участка в будущем.

Данные об ограничениях использования земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.07.2020 г.).

Требование, основанное на положениях ст. 460 ГК РФ, также не имеет своего обоснования, поскольку положение указанной статьи устанавливает возможное (субъективное) поведение сторон при наличии обременения предмета сделки со стороны третьих лиц.

Пунктом 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута. Указанные требования также предусмотрены к составу Единого государственного реестра недвижимости. Также, согласно, подп. 3 п. 2 ст. 7 указанного Закона Единый государственный реестр недвижимости состоит, в частности, из реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон и т.д.

Согласно ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст. 10 ГК РФ). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающее права и законные интересы другой стороны, содействующей ей, в том числе в получении необходимой информации.

Требование истца, основанное на положениях ст. 577 ГК РФ, ст. 475 РФ, также является не обоснованным, поскольку при заключении договора купли-продажи и передаче земельного участка, последний отвечал качествам и требованиям, содержащимся к указанному товару в договоре.

Кроме того, положения указанных норм гражданского законодательства не могут распространятся на будущие правоотношения, действуют только в момент заключения сделки и регистрации права собственности.

Указанный вывод подтверждается действующим на момент заключения сделки градостроительным планом земельного участка, Постановлением Администрации Рузского адрес от 05.10.2016 № 3009 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка», Постановлением Администрации Рузского адрес от 03.11.2016 № 3399 «О выдаче разрешения на строительство», Разрешением на строительство от 07.11.2016 № 50-19-117-2016 со сроком действия до 06.11.2026 г.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что продавец действовал добросовестно, при заключении сделки предоставил покупателю всею имеющуюся на момент заключения сделки информацию, при передаче земельный участок не имел каких-либо недостатков, а потому суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченных по договору денежных средств в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Болотова Александра Александровича к Берсеневой Инне Валерьевне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, уплаченных по договору отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Зюзинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: